Как оформить участие в долевом строительстве многоквартирного дома?
Вопросы долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N-214. На основании п. 2 ст. 1 данного закона застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов при наличии двух условий:
1) Такое привлечение должно быть связано с последующим возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах.
2) Многоквартирный дом на момент привлечения денежных средств граждан не должен быть введен в эксплуатацию.
Факт договоренности гражданина с застройщиком должен быть зафиксирован. 214-ФЗ в качестве формы фиксации принимает только договор участия в долевом строительстве. Однако это не означает, что соглашение с застройщиком не может быть заключено в иной форме. Закон этого не запрещает, но указывает на то, что сделки по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенные в нарушение ранее озвученных требований могут быть признаны судом недействительными. Правом подачи иска о признании заключенной с застройщиком сделки недействительной обладает только гражданин, заключивший такую сделку.
Следовательно, для застройщика оформление соглашения с гражданином любым иным способом, отличным от заключения договора участия в долевом строительстве, является рискованным, т.к. данная сделка при желании гражданина может быть признана недействительной.
Однако в большей степени неблагоприятные последствия от заключения такой сделки грозят гражданам-дольщикам. Дело в том, что указание в законе на единственно возможный способ оформления соглашения с застройщиком в виде договора участия в долевом строительстве, предполагает, что под защиту государства в случае нарушения прав попадут только те граждане, которые последовали требованиям законодателя и подписали с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Граждане, оформившие отношения иным способом, действуя на свой страх и риск, не могут рассчитывать на всеобъемлющую защиту и полное восстановление их нарушенных прав.
Особенно ярко преимущество граждан, заключивших договоры участия в долевом строительстве, проявляется при банкротстве застройщика. В соответствии со ст. 23 ФЗ N-214 государство контролирует отношения в сфере долевого строительства, а значит, проверяет добросовестность застройщика и наличие у него реальной возможности вести, а главное, завершить строительство многоквартирного дома. Если такой застройщик все же признается банкротом, то государство готово нести ответственность, т.к. в какой-то мере поручилось за него, ранее признав надежным. По этой причине государственный контроль вопросов долевого строительства заключается, помимо всего прочего, в выявлении случаев нарушения прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и ведении реестра таких граждан. Это означает, что гражданин может получить жилое помещение уже не от застройщика, а от государства. Ввиду того, что процедуры банкротства застройщиков достаточно длительны и порой заканчиваются безрезультатно для многих дольщиков, данная возможность является прекрасной альтернативой восстановления нарушенных прав. Самое важное в данной ситуации то, что такая возможность предоставляется только тем гражданам, которые заключили с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Иные формы соглашений могут быть признаны судом в качестве основания для предъявления требований о передаче жилых помещений к застройщику, но рассчитывать на квартиру от государства в этом случае нельзя.
Таким образом, оформить участие в долевом строительстве многоквартирного дома наиболее правильно и надежно путем заключения договора участия в долевом строительстве. В этом случае Ваши права находятся под максимальной охраной, а при их нарушении могут быть восстановлены либо за счет застройщика, либо, как альтернативный вариант, за счет государства.
Москва, апрель 2015
PS: 1) Обложка – фото: https://superomsk.ru/news/
2) Имущественный налоговый вычет (НДФЛ) на квартиру
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ):
