Основные риски при осуществлении деятельности в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
Автор: Роман Залунин
Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ действует на территории Российской Федерации 10 лет. До 17.06.2010г. данный Федеральный закон носил рекомендательный характер, однако Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ были внесены поправки, которые разрешают реализацию квартир в многоквартирных жилых домах только:
а) в рамках договоров участия в долевом строительстве;
б) путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
в) через ЖСК и ЖНК.
Статьей 2.1 ФЗ № 214 запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, указанных выше.
Статьей 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за неправомерное привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов — влечет наложение административного штрафа за каждый случай неправомерного привлечения денежных средств:
— на должностных лиц в размере от 20 000 до 50 000 рублей;
— на юридических лиц — от 500 000 до 1 000 000 рублей).
Согласно сложившейся практике на территории Москвы и Московской области к административной ответственности привлекаются одновременно должностные лица и юридические лица.
Застройщик вправе привлекать денежные стредства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом № 214.
КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений, — влекут наложение административного штрафа:
— на должностных лиц в размере от 5 000 до 15 000 рублей;
— на юридических лиц — от 200 000 до 400 000 рублей).
В соответствии с 645-ПП застройщик ежеквартально представляет в уполномоченный орган исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами РФ возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого сроительства.
КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме, влечет наложение административного штрафа:
— на должностных лиц в размере от 5 000 до 15 000 рублей;
— на юридических лиц — от 50 000 до 200 000 рублей).
В соответствии с 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля» с 01.01.2014г. уполномоченные органы на осуществление контроля в области долевого строительства вправе проводить плановые выездные проверки застройщиков 1 раз в год (до 2014 года – 1 раз в 3 года). Внеплановые проверки контролирующий орган может проводить после любого обращения граждан в уполномоченный орган.
Если планируется привлечения денежных средств граждан путем вступления граждан в ЖСК, то, в соответствии с 349-ФЗ, ЖСК, созданные после ноября 2011 года, должны обладать правами застройщика. Таким образом, ЖСК должны осуществлять привлечение денежных средств граждан не путем вступления в паевой фонд, а только в рамках договора участия в долевом строительстве (далее ДДУ).
Контролирующий орган вправе:
а) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства;
б) направлять лицам, привлекающим денежные средства граждан для строительства, предписания о нарушении требований 214-ФЗ. Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, — влечет наложение административного штрафа:
— на должностных лиц в размере от 10 000 до 15 000 рублей;
— на юридических лиц — от 100 000 до 200 000 рублей);
в) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;
г) обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:
— более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;
— застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
— застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
— застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.
Москва, апрель 2015
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ):
